비거주 1주택 보유세·양도세 완벽 정리: 2026년 세제개편안 관련 정책 총정리
비거주 1주택 보유세·양도세 완벽 정리: 2026년 세제개편안 관련 정책 총정리
2026년 8월 3일 재정경제부가 발표한 2026년 세제개편안에서 가장 큰 후폭풍을 맞은 대상은 다름 아닌 비거주 1주택자입니다. 전세를 주거나 지방 발령 등의 이유로 본인 소유 주택에 실제 거주하지 않는 1주택자라면, 앞으로 보유세와 양도세 두 축 모두에서 세 부담이 단계적으로 커질 전망인데요. 이번 글에서는 비거주 1주택의 정확한 개념부터, 달라지는 보유세(종부세) 구조, 2028~2029년 순차 개편되는 양도세 장기공제 변화, 그리고 다주택자 양도세 중과 완화·고령자 지방이전 특례 등 관련정책까지 한 번에 정리해 보겠습니다.
1. 비거주 1주택이란? 헷갈리기 쉬운 두 가지 개념
'비거주 1주택'이라는 말은 사실 두 가지 전혀 다른 개념과 섞여 쓰이는 경우가 많아 먼저 구분이 필요합니다.
- ① 실거주 여부 기준 비거주: 이번 세제개편의 핵심 개념으로, 본인 명의의 주택 1채를 보유하고 있지만 전세·월세를 주거나 다른 지역에서 지내는 등 실제로 그 집에 살지 않는 경우를 말합니다. 종부세·양도세 모두 이 기준으로 공제 혜택이 달라집니다.
- ② 세법상 비거주자: 소득세법상 국내에 주소가 없거나 183일 이상 거소를 두지 않은 사람, 즉 해외에 장기 체류하는 사람을 뜻하는 완전히 다른 개념입니다. 참고로 2026년부터는 거주자 판정 기간이 '한 과세기간(1~12월)'에서 '두 과세기간에 걸친 연속 183일'로 넓어져, 해외 교민의 장기 귀국 시 거주자 판정 방식도 함께 바뀌었습니다.
이번 글에서 다루는 비거주 1주택자는 원칙적으로 ①번, 즉 국내에 집을 갖고 있으면서 실제로는 그 집에 거주하지 않는 사람을 가리킵니다. 다만 세대 전원이 해외로 출국해 비거주자가 되는 경우처럼 두 개념이 겹치는 예외 상황도 있으니, 본인 상황을 판단할 때는 이 차이를 염두에 두는 것이 좋습니다.
2. 비거주 1주택자의 보유세, 얼마나 늘어나나
보유세[1]는 매년 6월 1일을 기준으로 부과되는 재산세와 종합부동산세(종부세)를 합쳐 부르는 말입니다. 이번 개편에서 재산세 자체의 세율 구조는 큰 변화가 없지만, 종부세는 실거주 여부에 따라 기본공제액이 크게 갈립니다.
| 구분 | 기존 (2025년) | 개편 후 (2027년 납세의무 성립분~) |
|---|---|---|
| 실거주 1주택자 기본공제 | 12억 원 | 14억 원 (시가 약 20억 원) |
| 비거주 1주택자 기본공제 | 12억 원 (동일 적용) | 9억 원 |
| 다주택자 등 기본공제 | 9억 원 (시가 약 13억 원) | 기본 4억 원 + 거주주택 비율만큼 추가공제(최대 5억 원) |
| 공정시장가액비율[2] | 60% | 70%로 인상, 3주택 이상·조정대상지역 보유자는 2028년부터 80% |
| 종부세 세율체계 | 주택 수 기준 중과 | 2028년부터 주택가액 기준 단일 세율표로 전환 |
영향은 실제로 상당합니다. 관련 보도에 따르면 비거주 1주택자(만 60세, 보유 10년 기준)의 종부세는 2028년까지 지금보다 약 4배 늘어날 것으로 전망됩니다. 반대로 실거주 1주택자는 시가 20억 원까지는 종부세가 아예 면제되고, 32억 원 안팎까지도 세 부담이 거의 늘지 않습니다. 즉 같은 집을 갖고 있어도 '살고 있느냐, 세를 주고 있느냐'에 따라 보유세 격차가 커지는 방향으로 설계된 셈입니다.
3. 비거주 1주택자의 양도세 – 장기보유특별공제 전면 개편
비거주 1주택자에게 보유세보다 더 크게 체감될 수 있는 변화는 양도세 쪽입니다. 정부는 기존 장기보유특별공제[3]를 주택과 그 외 자산으로 나누고, 주택에 적용되는 공제를 '장기거주 소득공제'라는 이름으로 바꿔 보유기간이 아닌 실제 거주기간 중심으로 전면 개편합니다.
① 2027년까지: 현행 유지 – 보유공제 연 4% + 거주공제 연 4% (최대 80%)
② 2028년 양도분(중간 단계): 보유공제 연 2%(최대 20%) + 거주공제 연 6%(최대 60%)
③ 2029년 1월 1일 이후 양도분: 보유공제 완전 폐지, 거주기간만으로 공제율 산정(최대 80%)
이 구조대로라면 2029년 이후 집을 팔 때는 10년을 보유했더라도 실제 거주한 사실이 없으면 공제율이 0%가 됩니다. 즉 비거주 1주택자는 양도차익 전체에 가깝게 세금을 낼 수도 있다는 의미입니다. 다만 취학·직장 변경·질병·해외체류·부모 봉양 등 부득이한 사유로 거주하지 못한 기간은 최장 3년까지 거주기간으로 인정될 예정이므로, 본인이 해당 예외 사유에 해당하는지 먼저 확인해볼 필요가 있습니다.
여기에 더해 고액 양도차익에 대한 공제 한도도 새로 생깁니다. 2028년에는 인별 연간·물건별 공제한도가 각각 20억 원, 2029년부터는 각각 10억 원으로 낮아집니다. 반면 조세특례제한법상 확대 공제는 특수관계인 간 거래와 비거주자에게는 적용되지 않는다는 점도 함께 알아둘 부분입니다. 이 장기거주 소득공제 확대 조항 자체는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터, 보유·거주 이원화 개편은 1년 유예를 거쳐 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.
4. 함께 알아야 할 관련 정책 – 중과 완화·고령자 특례
비거주 1주택자에게 불리한 개편만 있는 것은 아닙니다. 정부는 과세를 강화하는 동시에 '퇴로'와 '완화 장치'도 함께 마련했습니다.
- 다주택자 조정대상지역 양도세 중과 한시 완화: 2027~2028년 한시적으로 중과세율을 낮춥니다. 2주택자는 기본세율에 +20%p → +5%p → +10%p로, 3주택 이상은 +30%p → +10%p → +15%p로 단계적으로 조정됩니다.
- 일시적 2주택 처분기한 단축: 조정대상지역 신규주택 취득 시 종전주택 처분기한이 3년에서 2년으로 줄어듭니다. 2026년 10월 1일 이후 종전주택 양도분부터 적용되며, 8월 3일 이전에 이미 주택을 취득했거나 계약금을 지급한 경우에는 종전 규정이 적용됩니다.
- 고령자 지방이전 특례: 만 65세 이상 1세대 1주택자가 수도권 주택(양도일 기준 2년 연속 거주, 총 거주기간 5년 이상)을 제3자에게 팔고 6개월 내 비수도권으로 주민등록을 옮겨 실제 거주하면, 양도세를 최대 50%(최대 5억 원) 감면받고 종부세 납부유예 혜택도 넓게 적용받을 수 있습니다.
- 지방 세컨드홈 과세특례 확대: 광역시를 제외한 비수도권 전역으로 특례 적용 지역이 넓어져, 지방에 두 번째 집을 두더라도 일정 요건을 충족하면 1주택자 세제 혜택을 유지할 수 있습니다.
다만 부동산 업계 일각에서는 재건축·재개발로 공사 기간에 불가피하게 전세로 거주하는 경우 등, 실거주 인정 여부를 둘러싼 세부 기준이 아직 시행령으로 확정되지 않아 "선의의 피해자가 나올 수 있다"는 우려도 제기되고 있습니다. 최종 판단 기준은 시행령 발표 이후 다시 확인하는 것이 안전합니다.
5. 시행 일정 한눈에 보기
| 항목 | 시행 시점 |
|---|---|
| 일시적 2주택 처분기한 단축, 세컨드홈 특례 등(시행령 사항) | 2026년 10월 1일 이후 양도분 |
| 종부세 기본공제 조정(실거주 14억·비거주 9억) | 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분 |
| 장기거주 소득공제 확대 적용(조특법) | 2027년 1월 1일 이후 양도분 |
| 장기보유특별공제 → 보유·거주 이원화 1차 개편 | 2028년 1월 1일 이후 양도분 |
| 종부세 주택가액 기준 세율 일원화, 공정시장가액비율 80%(3주택↑·조정지역) | 2028년부터 |
| 보유공제 완전 폐지, 거주기간만으로 공제율 산정 | 2029년 1월 1일 이후 양도분 |
단, 이 개편안은 2026년 8월 4일부터 8월 20일까지 입법예고를 거친 뒤 국무회의를 통과해 9월 초 정기국회에 제출될 예정으로, 아직 법률로 확정된 내용이 아닙니다. 국회 심의 과정에서 세부 요건과 시행 시점이 달라질 수 있으므로, 실제 매도·보유 계획을 세울 때는 최종 확정안을 다시 확인해야 합니다.
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전세를 준 집 한 채만 갖고 있으면 무조건 '비거주 1주택'인가요?
네, 이번 개편 기준으로는 본인 명의 주택이 1채뿐이더라도 실제로 그 집에 거주하지 않고 세를 주고 있다면 비거주 1주택으로 분류되어 종부세 기본공제 축소, 양도세 공제율 하락 등의 영향을 받습니다. 다만 취학·직장 변경 등 부득이한 사유로 거주하지 못한 기간은 최장 3년까지 거주기간으로 인정될 수 있습니다.
Q2. 지금 당장 집을 팔면 새 기준이 적용되나요?
아닙니다. 종부세 기본공제 조정은 2027년 납세의무 성립분부터, 양도세 장기보유특별공제 개편은 2028년 양도분부터 단계적으로 적용됩니다. 다만 일시적 2주택 처분기한 단축 등 일부 시행령 사항은 2026년 10월 1일 양도분부터 먼저 적용되므로 항목별로 시점을 따로 확인해야 합니다.
Q3. 해외에 살고 있는 세법상 비거주자와 이번 '비거주 1주택'은 같은 개념인가요?
다릅니다. 이번 세제개편에서 말하는 '비거주'는 국내에 집을 두고도 실제로 그 집에 살지 않는지를 따지는 개념이고, 세법상 '비거주자'는 국내 거소 183일 미만 등 해외 장기체류자를 가리키는 별개의 기준입니다. 다만 세대 전원이 해외로 출국해 비거주자가 되는 경우처럼 두 개념이 겹칠 수도 있으니 본인 상황에 따라 세무 전문가와 함께 확인하는 것이 좋습니다.
[용어 설명]
[1] 보유세: 부동산을 보유하고 있는 것 자체에 부과되는 세금으로, 재산세와 종합부동산세(종부세)를 합쳐 부르는 말입니다.
[2] 공정시장가액비율: 공시가격에 곱해 과세표준을 결정하는 비율로, 정부가 매년 조정할 수 있으며 이 비율이 높아지면 실제 부과되는 세금도 늘어납니다.
[3] 장기보유특별공제: 부동산을 오래 보유(또는 거주)한 경우 양도차익의 일정 비율을 공제해 양도소득세 부담을 줄여주는 제도로, 이번 개편에서 주택은 '장기거주 소득공제'로 명칭이 바뀝니다.
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